马光远:房地产需回归居住主题

2016年05月11日 来源:海外网

在引发刷屏的“权威人士”关于中国经济的访谈里,除了对当下的经济形势的研判、未来宏观政策的选择,以及供给侧结构改革的发力点之外,对诸如股市、楼市在内的焦点问题都“直抒胸臆”,进行了前所未有、鞭辟入里的剖析。

和以往不同,“权威人士”对股市、汇市以及楼市的看法,有两个截然不同的切入点:

一是从高杠杆入手,直指高杠杆的危害,明确提到2016年以来,中国金融市场的动荡,和高杠杆不无关系。“高杠杆是原罪,是金融高风险的源头,在高杠杆背景下,汇市、股市、债市、楼市、银行信贷风险等都会上升,处理不好,小事会变成大事。”

明确表态,在我国经济下行的情况下,不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长,“树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓储蓄泡汤,那就要命了。”

笔者在过去各种场合多次谈及高杠杆,杠杆问题是中国经济风险之源。目前中国主要存在四大杠杆:一是资本市场的杠杆,二是债务,特别是企业债务杠杆,三是房地产市场的杠杆,四是民间金融的杠杆。

根据英国《金融时报》估算,包括国内外借贷在内,中国3月底净债务总额达到163万亿元人民币(合25万亿美元)。中国的公司债务已上升到约相当于GDP的160%,远远超过了90%的风险阈值水平。 彭博汇总已经披露的沪深上市公司2015年报数据显示,中国非金融类企业2015年净利润出现了2012年以来首次年度负增长。其二,企业债务违约今年很有可能大面积出现,成为真正的企业债务违约元年。而高杠杆的根本原因,就在于多年来,为了稳增长,而罔顾风险,致使杠杆成为悬在中国经济头上的达摩克里斯之剑。

第二,明确提出让股市、汇市、楼市回归各自的功能定位,不能简单作为稳增长的手段。这个提法极其重要。从多年来股市以及房地产暴露出来的一系列问题看,股市的每一次大起大落,背后总有“稳增长”的影子。

房地产自不待言,从来都是作为支柱产业,和稳增长的主力来看待。2016年资本市场的暴涨暴跌,最流行的说辞也是“股市成为国家战略”,取代楼市成为稳增长的主力。股市上涨,可以为实体经济提供支撑等等的论调一时极为流行,完全偏离了股市的本质。

“权威人士”提出让股市楼市回归本质,是对过去资本市场和房地产政策的重大纠偏。提出:股市要立足于恢复市场融资功能、充分保护投资者权益,充分发挥市场机制的调节作用,加强发行、退市、交易等基础性制度建设,切实加强市场监管,提高信息披露质量,严厉打击内幕交易、股价操纵等行为。汇市要立足于提高货币政策自主性、发挥国际收支自动调节机制,在保持汇率基本稳定的同时,逐步形成以市场供求为基础、双向浮动、有弹性的汇率运行机制。

股市本来就是融资市场,融资持续的前提是保护投资者的利益,投资者利益保护的基础在于各种基础制度建设和监管,而不是看股指的涨跌。这意味着,中国资本市场终于可以不再为经济增长承担不能承受之重,回归股市的本质,各种各样的救市的说辞以后逐渐会失去市场。当然,这是一场灵魂深处的革命,需要一场从定位到制度体系的脱胎换骨的变化,才能换回投资者对中国资本市场的信心。

谈及房地产,“权威人士”醍醐灌顶地提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”的命题。过去,中国房地产的“任务”太多了,地方财政、经济增长的引擎,都要靠房地产。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

当房子偏离了“居住”的主题,房地产就会走上歪路。过去多年,各界人士不断呼吁不要把地产政策定位为经济政策,而更应定位成社会政策和民生政策,这无疑是对的。但是,由于过去多年来偏离这个主题太远,房地产政策纠偏的任务很重。比如这次房地产去库存,庞大的库存不仅没有消化,却再次助长了一线城市和部分二线城市的疯涨。疯涨除了房地产政策自身,以及货币的宽松,还有各种各样的诸如首付贷、众筹买房等加杠杆行为,使得房地产市场投资过度。

“权威人士”提到,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,可谓一语中的。要让房子成为人居住的心灵家园,要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。比如,农民工去库存,如果没有金融、财政、税收等制度的配合,不仅城市和农民工无关,房子更是会离农民工越来越远。

特别需要提及的是,“权威人士”在访谈中首次提及房地产泡沫问题,他指出,“恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。”很显然不是泛泛而谈,而是针对当下中国房地产市场的现状所作出的判断。我们不能就此得出“权威人士认为中国房地产市场有泡沫的结论,但起码可以肯定,泡沫的危险是存在的。

笔者预计,如果中国的房地产政策真正按照“房子是人住的”这个基本定位回归,一线城市的房价恐怕2016年基本到头,二线的疯涨也基本结束。一些库存不是很严重的三线城市可能会迎来一些机会。未来房地产的重点,是通过金融和税收等一系列制度的重构,使得住房制度与中国的城镇化结合,而不是通过制造房地产的泡沫拉动经济增长。短期可能对房地产市场有抑制作用,但从长期看,唯有如此才能让房地产真正持续健康发展。

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