潘石屹:SOHO中国去年几乎一套房子都没卖

2016年05月11日 来源:中财网

据悉,SOHO中国2015年净利润5.38亿元,同比下降了86.8%。公司创始人潘石屹对此表态:业绩下跌是意料中的,因为我们在转型。

潘石屹

据悉,SOHO中国2015年净利润5.38亿元,同比下降了86.8%。公司创始人潘石屹对此表态:业绩下跌是意料中的,因为我们在转型。

从2012年确立转型方向之后,SOHO中国由“物业出售”转为“出租”,大量持有旗下商业地产项目,2015年甚至几乎没有销售房子。

多位望京SOHO的业主对媒体抱怨,因为SOHO中国部分项目存在商业氛围冷淡等原因,他们对SOHO商铺的投资出现了亏损。

2013年初,有人支付近千万首付款,再加上贷款购入商铺,但随后两年多时间,商铺一直空置,每年还要缴纳十万余元物业管理费,损失上百万。有的业主是机构投资者,花费数千万元购入,也是面临同样境况。

究其原因,“商业氛围冷淡”被视为“罪魁祸首”。项目兼有办公与商业,但为了维护“高大上”的建筑形象,外立面禁止出现商铺宣传品,被很多业主抱怨为“SOHO中国限制商业发展”。许多在项目中办公的机构,甚至不知道同一座楼里还有商铺。

业主想自己搞一些商业宣传,却被物业管理方取缔,理由是违反了物业规定。不过,项目的物业管理收费却居高不下,每天每平米30元,是该项目内商铺的标准价。

房企转型是大势所趋:从粗放的盖房散售转向精细化的持有管理。然而,大方向对了还远远不够,传统项目的管理方式与思路,与业主的真实诉求之间往往存在巨大鸿沟。填平这些鸿沟,需要将双方的需求提前摆上议事日程,甚至在项目启动之初就纳入规划,也就是金房汇提出的转型创新点:需求前置。

2012年8月,SOHO中国正式开启转型之路,告别散售模式,自己持有北京、上海优质地段的物业。SOHO中国董事长潘石屹曾这样解释SOHO中国转型:经过反复的分析、测算,我们公司决定告别散售,转而持有北京、上海有价值的物业。并预测:三年后,公司的盈利将主要来源于租金收入;5年后,现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元。

三年过去了,转型的效果如何?

按照公司在业绩发布会上的公告, “公司转型是非常成功的”,其依据是租金收益在大幅度上升。

租金收益上升能证明“公司转型非常成功”吗?

至少从前述的业主抱怨中,无法得出这个结论。对于业主而言,他们并未体会到“租金收益上升”,反而是连年亏损,且与SOHO中国物业管理方存在难以调和的矛盾。

SOHO中国在中国品牌房企中,给公众的印象一直是敢于创新,包括今年将上海SOHO的一部分改造成“共享办公空间”,也是极具互联网思维的创新尝试。但这并不能掩盖整体仍然处于传统开发与管理思维下的痼疾。

要解决企业与用户两种立场的矛盾,“去中介化”被认为是解决秘钥。对于房地产开发而言,去中介化只存在销售阶段,在更早的项目启动、建设等环节,其实也要“去中介”,这个时候的中介,其实是各种周边机构,如咨询公司、建筑公司等等,这些企业获得的市场数据往往也不能完全反映真实的市场需求,而只是从自身利益出发,真正的开发者要获得市场需求数据很艰难,由此导致的就是销售阶段“将错就错”。

处于转型期的中国房企们,需要用全新的思维去对待用户,“需求前置”是必要之举。在项目启动期就引入金房汇这样的机构,通过创新的投资产品与便捷平台作为引流入口,提前获得用户需求数据,并在后续的建设期保持与用户的高频互动,将传统开发过程从封闭彻底打开,让需求变的透明,对双方都有好处,也唯有如此,才符合转型的真正方向——精细化服务。

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